今回は、少し土地選びのお話をいたします。
一般住宅を建てる時は、家を建てられる「用途地域」「建ぺい率・容積率」というものが決められて、地域にそぐわない建物ができないようにある程度の制限をかけてありますので役所等で確認の必要があります。
例えば、
「２階建てはできるが３階建てはできない高さ制限がある地域」
「防火地域のため決められた防火対策をしてある建物でないと建築許可が下りない地域」
「住宅専用地域なので工場やパチンコ店などは許可が出ない地域」
など建物に応じた「用途地域」で住み分けが出来ています。
新しく出来た住宅用の造成地は、販売するときは宅地になった状態で販売しますので、購入後、所有権移転（名義変更）を行い建築確認申請の許可が下りればすぐに建築できます。
所有権移転は、通常司法書士に依頼しますが、こちらは土地の広さや地域で評価額が変わり、現金で購入するか、住宅ローンをいくら借りるかで担保設定など費用に差が出ますので、費用は必要経費でしっかり計上しておいた方がいいでしょう。
たまにある話で、親からもらえる綺麗な更地の土地があるが地目を調べると、現況では「畑」になっているという話があります。
この場合、「畑」の地目を「宅地」に変更する「農地転用」の申請をしなければ住宅は造れません。
「農地転用」は各市町の担当部署に申請してから県の許可が下りるまで、１ヶ月半から２ヶ月程度かかりますので余裕をもって申請しましょう。
農地転用の申請は、通常行政書士に依頼しますので８万円前後の費用が必要です。
気に入った土地が見つかり家は建てられるが思わぬ出費が必要になる場合があります。
建物のプランを考える時に車の出入りのため車庫の検討をしますが、車は道路から侵入しますので車庫内の雨水の排水や大雨で側溝からあふれ出た水が上がってこないように道路より少し高くして道路に水が流れやすいように勾配を付けます。
ここまでは、ほとんどの土地で行う作業です。
＜費用が掛かる土地＞
例（１）
道路より敷地が１ｍ高い場合、車庫になる部分の土を掘り出し処分場に運搬をしなければなりません。
また、敷地の土が車庫に流れ込まないようにブロックやＬ型コンクリート等で擁壁を造り土留め工事が必要になります。
このような土地の形状の場合、一般的には切車庫を造ります。
切り車庫
高さが２メートル以上ある敷地の場合、堀車庫を造る場合があります。
掘り車庫
高低差のほとんどない敷地の車庫＜費用が掛かる土地＞
例（２）
田畑の購入で道路より敷地が低い場合がありますが、こちらも境界ブロックかＬ型コンクリートなどを隣地の境界に設置して自分の敷地からの近隣の敷地に土の流出を止める工事を行い、土を道路より少し高めに搬入して造成する必要があります。
こちらも道路に合わせるために高さに応じた造成工事をしないといけませんのでそれなりに費用が掛かります。
また田畑の場合、水道管の引き込み工事や排水管工事などで予想外の工事代が発生する場合があります。
一見、平坦に見える新しい造成地でも、建物から下水道や浄化槽に水が流れやすいように、道路から３０㎝程度盛り土を行い造成してありますので、車庫部分の土は幾分か掘らないといけません。
こちらも残土処分費は掛かりますが道路と敷地の高低差が少ない分費用は安く抑えられます。
土地の購入や譲り受ける場合、何らかの工事が必要になりますので、ある程度の見積もりを取り資金計画にしっかり組み込みましょう。
いずれも土地の購入や譲り受ける場合、できれば住宅会社を決め込み気になる土地を見てもらいましょう。
陽当たり、駐車場の出入りのしやすさ、敷地からの排水、近隣の川や水路、山の形状などを確認してもらいましょう。
アドバイスを的確にしてくれる住宅会社であれば家を建てた後の不安要因も教えてくれます。
また対策も教えてくれます。
また、あまり良くないと判断した場合「他の土地に変えましょう」と正直に提案してくれます。
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